宮崎で古い家を直すかどうかは築年数だけでは判断できない
古い家を見ると、まだ住めそうに感じる住宅も多くあります。
しかし現在の住宅判断では、築年数だけで「残す家」「建替える家」を決めることは推奨されていません。
日本では1981年6月1日に建築基準法の耐震基準が改正されました。
この日より前に建てられた住宅は旧耐震基準住宅と呼ばれます。
旧耐震住宅は現在の耐震基準と比較すると耐震性能が不足している可能性があるため、自治体では耐震診断や耐震改修の支援制度が整備されています。
宮崎県でも旧耐震住宅を対象とした耐震化支援制度が実施されています。
つまり、古い住宅を残す価値を判断する最初の基準は「築年数」ではなく「耐震診断を受けるかどうか」です。
住宅の安全性は耐震診断の評点で判断される
木造住宅の耐震診断では住宅の地震に対する強さを評点として数値化します。
一般的な評価の目安は次の通りです。
評点1.0以上
一応倒壊しない
評点0.7以上1.0未満
倒壊する可能性がある
評点0.7未満
倒壊する可能性が高い
この評点は住宅の壁量、柱配置、建物形状などを総合的に計算して算出されます。
そのため、築年数が古い住宅でも評点が高い場合は補強によって安全性を高めることが可能なケースがあります。
逆に比較的新しい住宅でも構造条件によっては評点が低くなる場合があります。
宮崎では南海トラフ地震の強い揺れが想定されている
宮崎県の公表する南海トラフ地震の被害想定では、県内の広い範囲で震度6以上の揺れが想定されています。
最大震度7
13市町
最大震度6強
7市町村
最大震度6弱
6町村
このような地震想定があるため、古い住宅の耐震性を確認することは住宅安全対策として重要な要素になります。
住宅の価値は土地価格だけでなく、災害時に安全に住み続けられるかどうかにも大きく影響します。
住宅の価値は耐震だけではなく構造劣化も重要
住宅が「直して住める家」かどうかは耐震性能だけで判断できるわけではありません。
既存住宅では次のような劣化状態も確認されます。
柱や土台の腐朽
シロアリ被害
雨漏りによる構造劣化
床下の湿気環境
これらの劣化が進行している住宅では耐震補強より先に構造修繕が必要になる場合があります。
住宅の価値判断では耐震診断と建物劣化調査を合わせて確認することが重要です。
自治体の耐震補助制度で住宅の安全性を高めることができる
補助金は 県ではなく市町村が実施する制度のため、実際の補助額や条件は自治体ごとに異なります。
代表的な補助制度は次の通りです。
制度の流れは次のようになっています。
耐震診断で住宅の強さを調べる
耐震改修で倒壊リスクを下げる
改修が難しい住宅は除却
除却後の建替えを支援
（住宅・建築物安全ストック形成事業）を基に、宮崎県と市町村が連携して実施しています。
制度内容は市町村ごとに異なりますが、これらの制度を活用することで住宅の安全性を高めることが可能になります。
住宅の価値判断では改修費用だけではなく補助制度を含めて検討することが重要です。
直して住む価値がある住宅の特徴
耐震診断や住宅調査を踏まえると、直して住む価値がある住宅にはいくつかの共通点があります。
耐震補強によって評点を改善できる構造
大きな腐朽やシロアリ被害が少ない
法的適合性の確認が可能
補助制度を活用できる
この条件がそろう住宅は、補強によって安全性を高めながら住み続ける選択肢が現実的になります。
逆に構造劣化が大きい住宅や法的整理が難しい住宅では、建替えや除却を含めた比較検討が必要になる場合があります。
宮崎で家を残す判断は感覚ではなく診断結果で決める
住宅は思い出のある大切な資産です。
しかし地震の多い日本では、安全性を数値で確認することが重要です。
宮崎県では南海トラフ地震による強い揺れが想定されているため、住宅の耐震性能を確認することは住宅価値を判断する重要な要素になります。
古い家を残すかどうかは、築年数や見た目ではなく、耐震診断と住宅調査の結果に基づいて判断することが望ましいとされています。
ほんみや建築士くんコメント
ほんみや建築士くん 宮崎でも古い住宅は数多く残っています。
ですが「古いから危ない」「古いから価値がない」という単純な判断ではありません。まず耐震診断を行い、住宅の状態を数字と調査結果で確認することが大切です。
その結果をもとに、補強して住み続けるのか、建替えを検討するのかを判断することが住宅の安全につながります。住宅は長く住み続ける場所です。
だからこそ、感覚ではなく専門的な診断結果を基準に判断していただくことが大切だと考えています。
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耐震診断補助
最大13万6,000円
耐震改修補助
最大115万円
除却補助
最大34万5,000円
建替え補助
最大38万円
昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅（旧耐震住宅）
根拠
宮崎県は南海トラフ地震などの地震被害対策として、旧耐震住宅の耐震化を進めるための補助制度を設けています。
補助額は市町村によって異なりますが、県の制度概要では耐震診断最大13万6,000円、耐震改修最大115万円などの上限が示されています。